Рынок жилья в США продолжает падение, несмотря на беспрецедентную поддержку правительства, стимулирующего покупку недвижимости, свидетельствует исследование Гарвардского университета, обнародованное в понедельник."Несмотря на беспрецедентные усилия федерального правительства поддержать экономику и помочь домовладельцам продолжить выплату ипотечных кредитов, цены на дома продолжают падать, и недвижимость продолжает конфисковаться за неуплату почти во всех штатах в первом квартале 2009 года", - говорится в докладе.В первом квартале 2009 года около 600 тысяч домов, купленных в кредит, были конфискованы кредиторами. Продажа такой недвижимости на аукционах была единственной активной нишей на рынке недвижимости.Исследователи Гарвардского университета пока не увидели обнадеживающих сигналов, указывающих на оздоровление рынка недвижимости США-покупательская активность находится на самой низкой точке со времен Второй мировой войны. Объем продаж новых домов начиная с 2005 года упал более, чем на 60%.Лопнувший ипотечный пузырь на рынке США спровоцировал глобальный финансовый кризис и мировую рецессию. источник РИА Новости

     Особое внимание в приведённой выше цитате уделите двум КЛЮЧЕВЫМ фразам «первом квартале 2009 года около 600 тысяч домов, купленных в кредит, были конфискованы кредиторами» и «Продажа такой недвижимости на аукционах была единственной активной нишей на рынке недвижимости».

     Теперь, исходя из приведённых цитат, можно сделать вывод, за первые три месяца 2009 года, большинство продаж недвижимости в США было произведено на аукционах отобранных за неуплату домов (судя по заявлению гарвардских исследователей это была вообще единственная активная ниша на рынке недвижимости в США), что в годовом исчислении составляет два с половиной миллиона в год... ОТОБРАННЫХ ДОМОВ.

     Теперь берем опубликованный сегодня отчёт о продаже не новых домов (от хозяина, а не от девелопера), в котором указывается, чтоколичество проданных домов в мае выросло на 2.4% и достигло годового уровня продаж в четыре миллиона семьсот семьдесят тысяч единиц.

     Existing Нome Sales Report, ежемесячно публикуемый Национальной Ассоциацией Риелторов США, является одним из основных показателей экономической активности. Фондовые рынки ориентируются на многие отчёты, в том числе и на этот, как один из наиболее важных.

     Что странно, Гарвард утверждает, что единственная существующая на рынке недвижимости активная ниша – аукционы по продаже отобранных домов, что совпадает с моими личными наблюдениями, а National Association of Realtors заявляет, что продажа существующих домов их хозяевами составляет около пяти миллионов в год. (Для справки - в США существует всего сто миллионов единиц жилья, из них 17% пустует)

     Можно ли верить отчётам Национальной Ассоциации Риелторов США?

     Читаем ссылку от «Чарльза Шваба» о том как высчитывается индекс продажи существующих домов в США.

     The calculation starts with a monthly sample. According to the NAR, “Each month, the Research Division of the National Association of Realtors receives data on existing-home sales (single-family, condos and co-ops) from local associations/boards and multiple listing services (MLS) nationwide…

     Подсчёт начинается с ежемесячного SAMPLE*. Согласно Национальной Ассоциации Риелторов, каждый месяц эта организация получает данные от локальных ассоциаций риелторов и многочисленных организаций, которые предоставляют возможность выставить недвижимость на продажу.

     Следовательно исходные данные для Existing Нome Sales Report поставляют РИЕЛТОРЫ на основе своих собственных данных, а не муниципалитеты на основе государственных регистраций сделок купли-продажи недвижимости.

     Вот тут начинается самое интересное... Дело в том, что все эти организации риелторов являются представителями коммерческих организаций, которые делают деньги на комиссионных от продаж. А комиссионные поступают только тогда, когда потенциальный продавец дома ВЕРИТ, что риелтор ему поможет продать дом.

     Теперь представьте себе двух риелторов на одном квартале. Один честный, а другой немножко жулик.

     Честный риелтор ЧЕСТНО посылает в свою локальную организацию риелторов данные, что продажа домов практически остановилась, и вместо ста домов, которые ЧЕСТНЫЙ риелтор продавал раньше ежемесячно, теперь ему удаётся продать только один дом.

     Риелтор, который является немножко жуликом, продолжает рапортовать о возрастающей продаже домов.

     Почему? Потому что ни один клиент не пойдёт продавать дом к риелтору, который ничего не может продать.

     Итак, что мы имеем – честные риелторы выходят из бизнеса, в бизнесе остаются только жулики, которые рапортуют о сотнях проданных домов, несмотря на то, что реальные продажи составляют только единицы, и всё это делается только для того, чтобы клиент (продавец дома) знал, что он находится в надёжных руках.

     На выходе получаются завышенные в сто раз данные, которые не соответствуют действительности, но поскольку правительство США кровно заинтересованно в том, чтобы создать иллюзию, что в экономике США идут положительные процессы, эти данные не подвергаются сомнению. Кстати, я на сто процентов уверен, что гарвардский профессор, проводивший реальное исследование рынка уже либо уволен, либо недоступен для комментариев.

     Найти ссылку на англоязычный источник мне так и не удалось. Что было со мной и раньше. Сегодня работа есть, опубликована на уважаемом сайте, а завтра её и след простыл... Так уже было не раз в моей практике сбора источников РЕАЛЬНОЙ американской статистической информации.

     Итак, что я могу сказать. Самое главное, если я пишу что-нибудь, даже самое невероятное, что вам могло только представляется, я в большинстве случаев оцениваю обстановку верно. Не всегда могу доказать с «карандашом в руках» (Путин (с)), но к моему мнению следует прислушиваться. Я хороший аналитик и отличный сборщик информации. Данная статья не является продолжением цикла ДЕНЬГИ, а является только аналитическим приложением. Продолжение цикла СЛЕДУЕТ...

     Теперь я даю собственную оценку величины рынка недвижимости в США.

     Он вычисляется очень легко, согласно моего личного SAMPLE*. В 2008 году, правительство штата Калифорния, объявило о введении налогового кредита в 10 тысяч долларов для покупателей домов. В течении года покупатели домов получили один миллиард долларов от штата Калифорния, что соответствует годовым продажам в сто тысяч домов.

     Поскольку рынок недвижимости штата Калифорния составляет 32% от общенационального рынка, то можно сделать вывод, что за год (три квартала 2008 года и первый квартал 2009 года) в Америке было продано всего триста пятьдесят тысяч домов, что ровно в пятнадцать раз меньше, чем рапортует Ассоциация риелторов. На основе этих косвенных данных можно также сделать вывод, что цена недвижимости в Америке упала намного больше, чем на 18% в течении года. (Согласно моему заявлению – она упала в десять раз, поскольку к тремстам пятидесяти тысяч домов, проданных хозявами, нужно прибавить два с половинной миллиона домов, проданных на аукционах, что ни в какую статистику не входит)